En transacciones inmobiliarias, especialmente esas de sumas cuantiosas, la figura del contrato de “escrow” o contrato de custodia de fondos se ha convertido en práctica común y aceptada para poder llevar adelante y con éxito dicho negocio.
La evolución del sector inmobiliario ha colocado al contrato de custodia de fondos como un requisito paralelo y contrato accesorio a los contratos de opción o promesas de compraventa.
El fin del contrato de custodia de fondos en el sector inmobiliario, será la custodia por parte de un tercero (en Costa Rica, debidamente autorizado para operar), respecto de fondos ajenos, para ser desembolsados a una de las partes de la transacción inmobiliaria, una vez que se cumplan condiciones contractuales previamente pactadas.
Custodia de Fondos
Los fondos provenientes de la parte compradora serán girados a la parte vendedora durante el transcurso de la operación inmobiliaria, bajo la custodia y administración de ese tercero: el agente de custodia.
El cumplimiento o no de dichas condiciones contractuales dictará el destino de los fondos: se destinarán al vendedor del bien como pago de la compraventa, o bien, dichos fondos serán reembolsados a la parte compradora. Todo dependerá de lo que las partes acuerden como condiciones a cumplir respecto del caso concreto, en activación del principio de autonomía de la voluntad.
Es práctica común que estas condiciones que dictarán el destino de los fondos se verifiquen en su gran mayoría dentro de un período de “debida diligencia”, período de tiempo dentro del cual las partes, en especial la parte compradora, hará un estudio legal, registral, financiero y operativo detallado del bien a adquirir, cumpliendo con fechas determinadas para ello. De esta manera, se determinará si el negocio finalizará exitosamente, o bien, si el comprador podría solicitar el reembolso de lo pagado al agente de custodia.
Los fondos provenientes de la parte compradora serán girados a la parte vendedora durante el transcurso de la operación inmobiliaria, bajo la custodia y administración de ese tercero: el agente de custodia.
En la práctica, generalmente es el pago inicial, señal de trato o “down payment” del comprador el que se le transfiere al agente de custodia, sin perjuicio de que demás tractos existentes o bien, el mismo pago final, también se incluyan dentro de esta dinámica.
Este servicio claramente conlleva el pago de una suma de dinero a dicha tercera parte quien provee el servicio de custodia, aspecto el cual debe de ser también analizado entre vendedor y comprador, antes de formalizar un contrato de este tipo.
La distribución de dicho gasto será asumida por quien las partes así designen por mutuo acuerdo.
Más allá del costo que puede tener un servicio de custodia de fondos o “escrow”, las ventajas de este tipo de contrato son varias. Entre ellas tenemos:
- Confianza en el negocio: la participación del agente de custodia le garantiza a las partes mayor transparencia en el negocio. Se genera confianza entre vendedor y comprador.
- Intervención de una parte neutral: hablamos aquí del agente de custodia, quien velará por la imparcialidad en el negocio en lo referente a los pagos entre partes.
- Transmisión de responsabilidad al agente: los fondos recaen en un tercero, quien tendrá la obligación contractual de girarlos a quien corresponda.
- Seguridad de liquidez hacia el vendedor: se le asegura al vendedor que el comprador cuenta con los recursos necesarios para adquirir el inmueble.
- Eficiencia y eficacia de la transacción: íntimamente ligado al punto inmediato anterior.
- Es de suma importancia que las reglas del juego se determinen previamente de manera clara y expresa en el contrato de opción o promesa de compraventa, haciéndose mención a que se firmará un contrato de custodia de fondos entre las partes, que respaldará a dicho contrato principal.
Posteriormente, comprador y vendedor, firmarán, junto con el agente de custodia de fondos, el contrato de “escrow”, contrato el cual, entre otros elementos, determinará: las instrucciones de pago y desembolso; montos por depositar y desembolsar; cuentas bancarias; honorarios del agente de custodia de fondos; y responsabilidad de las partes involucradas.
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