La confianza entre partes es un factor sumamente importante en los negocios inmobiliarios. A menudo sucede que en las transacciones de esta naturaleza se celebren contratos de compraventa donde un comprador y vendedor pactan acerca de tiempos de pago, garantías, formalidades específicas, entre otros. Pero ¿qué sucede cuando el comprador y vendedor no necesariamente tienen una estrecha relación de confianza? ¿Qué sucede si yo como comprador no siento comodidad al trasladas fondos directamente al vendedor, generando así incertidumbre sobre qué sucederá con dicho dinero si el negocio no se llega a cerrar?
No es poco habitual que las partes en negocios inmobiliarios puedan ser incluso desconocidos, y sin embargo se pueden ver sujetos a circunstancias como pagos anticipados, depósitos de garantía y solicitudes de devolución, situaciones en las cuales la confianza entre partes jugará un rol fundamental. La buena fe como principio general debe de estar presente en toda transacción. Pero en la práctica, lamentablemente no siempre se hace presente por diversas circunstancias.
La Figura del Escrow
Para estos casos, resulta conveniente introducir la figura del Escrow. Se trata de una especie de comisión mercantil mediante la cual se somete la transacción (y sus activos o bienes) a la vigilancia de un tercero, quien se encarga de garantizar que las partes recibirán lo que les corresponde según se pacte y únicamente ante el cumplimiento de condiciones establecidas.
Por ejemplo, supongamos que el vendedor exige un pago anticipado antes de transferir una propiedad inmueble. La transacción se pone bajo custodia de un tercero, denominado agente Escrow, de manera que, en lugar de que el comprador deba pagar al vendedor directamente y sujetarse al riesgo de que no se le corresponda, el pago se le hace al agente Escrow, quien garantizará el cumplimiento de la promesa del vendedor, y solo ante esta, sea la transmisión de la propiedad, entregará el pago hecho por el comprador, de lo contrario, el comprador recuperará su dinero o sus activos entregados.
De igual manera, se entiende que se entregará la propiedad y su titularidad al comprador una vez éste haya hecho el pago anticipado y demás pagos exigidos hacia el agente Escrow, así como cumplido con cualquier otra obligación expresamente estipulada, basado en lo acordado entre las partes.
Agente Escrow
El agente escrow es una figura neutral en el negocio cuyo objetivo es generar confianza entre las partes, esta figura escrow debe contar con autorización para operar en Costa Rica. Se trata de una modalidad particularmente recomendada en el sector inmobiliario, pues somete el destino de los fondos y bienes que forman parte de la transacción al cumplimiento de las condiciones estipuladas contractualmente, garantizando así la satisfacción negocial del comprador y el vendedor.
Se podría decir que el uso de un agente Escrow en las transacciones inmobiliarias trae consigo tres principales ventajas:
- Neutralidad: El agente Escrow no tiene un interés particular en beneficiar más a una parte o perjudicar a la otra, sino que su interés es velar por el debido cumplimiento de lo pactado, lo cual garantiza paridad en la ejecución del negocio.
- Eficacia: Las transacciones inmobiliarias pueden acordarse de manera que su ejecución se de en un tiempo extendido y con pluralidad de formalidades y condiciones, por lo que resulta provechoso emplear la figura del agente Escrow para asegurar que, en efecto, las partes cumplan con lo acordado.
- Confianza: Las partes pueden sentirse tranquilas durante la ejecución del negocio, pues saben que lo acordado será cumplido por su contraparte ya que un tercero neutral somete el negocio a dicho cumplimiento.
En ATA Trust ofrecemos el servicio de agente Escrow para que nuestros clientes puedan llevar a cabo sus transacciones inmobiliarias con la tranquilidad de que, como tercero neutral, velaremos por la eficacia de lo pactado entre partes, de manera que siempre puedan contar con el elemento de confianza en sus negocios para poder llevar a cabo sus negocios y transacciones de la mejor manera posible.
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